桀驁的綠城中國(03900.HK，下稱“綠城”)主席宋衛平，不再一味眷戀大城市，而是戰略下沉，準備掀起一場“上山下鄉”運動。目前的綠城正面臨戰略布局的轉型，從以大中城市為主，轉向中小城市、中小城鎮發展。

綠城集團執行總經理傅林江在日前的住杭年會上公開表示：“綠城始終認為國家的宏觀調控將成為常態，我們要積極應對。2010年，公司做了大量戰略性的調整：一方面，向政府代建、商業代建方向發展。2010年我們商業代建的面積達到400萬到500萬平方米左右，綠城的在建項目約2000萬平方米。另一方面，戰略布局從主要以大中城市為主，現在向中小城鎮發展。為此，公司最近新成立了三個公司。”

據《第一財經日報》掌握的消息：綠城為了向中小城市、中小城鎮發起新沖鋒，新成立了杭州賽麗綠城地產投資有限公司(下稱“賽綠公司”)、杭州綠合房地產投資有限公司(下稱“綠合公司”)等投資平臺。昨天，知情人士在接受本報采訪時透露，新成立的公司中，綠城的部分管理層在其中持有一定比例的股份。

1月25日，綠城在官方網站發表了宋衛平的一段講話：“二三線城市的建設、社會主義新農村改造，都需要專業的營造商。我們組建綠城置業發展公司、賽綠公司、綠合公司，形成‘三駕馬車’，加上綠城房地產集團、綠城房產建設管理有限公司，是希望綠城可以變成更多的綠城。”

上山下鄉

就在傅林江講話的第二天，宋衛平就突然出現在“遙遠偏僻”的浙江省臺州市黃巖，這次的拿地成本高達66.8億元，是綠城迄今在全國地級市中單次金額最高的地塊，比杭州市中心“喜得寶”地塊的總價還高出兩倍。根據此次獲得的土地用地性質，綠城有意在臺州建造又一個城市綜合體。值得注意的是，綠城商業綜合體的選址主要位于二三線城市甚至縣級市，而非大中城市。

對此，宋衛平的公開說法是，之所以到縣級市里去做商業綜合體，主要由于資金非常有限。“一個縣里面只要花幾億元就可以完成一個項目，按照投資回報來講，高過一二線城市。”

“事實上，綠城在慈溪、諸暨、海寧等浙江省發達的縣級市，項目銷售好得很。比如，綠城在慈溪，2010年的銷售就達到30億元左右。”昨天，易居中國克而瑞杭州公司總經理劉晨光告訴本報，綠城此番提出的“上山下鄉”深耕計劃，是從戰略布局、投資收益等角度綜合謀劃的。從現在開始，綠城更加愿意介入這些小城市、發達小城鎮的快速城市化進程，分享高額利潤。

劉晨光分析：從戰略而言，綠城早已經在一二線城市完成布局，目前的困境是，市場競拍的拿地成本非常高，收益率不斷下降，而且，京、深、滬、穗等城市局部已經過熱，它們都是樓市調控的重災區。其次，三四五線城市仍然存在一個巨大的發展機會，目前大部分縣級城市尚處發展階段，土地開發成本較低，政策風險壓力也相對較小，綠城可以通過綜合體項目獲取大量優質低廉的土地，并更容易獲取政府扶持。這些地方仍然是一個投資洼地。

倚賴合作開拓

綠城“上山下鄉”，仍然堅持合作開發模式。

傅林江稱：“我們最近新成立的三家公司，將在不同的層次、不同區域主要做中小城鎮發展方向。”

2010年以來，綠城組建成立綠城房產建設管理有限公司，在全國首創代建業務模式。在夯實基礎的同時，公司導入“股份合作制”，先后組建成立綠城置業發展公司、賽綠公司、綠合公司，希望借此開辟更多的投資平臺，聯合更多的合作伙伴。

本報記者獲悉：賽綠公司于2010年12月28日取得了營業執照，注冊資金2億元，目前，該公司已奔赴山東等各地展開密集的項目考察。